かしこい大家の不動産投資 ～不動産投資と海外投資で利回りが下がらないアパート経営～ - かしこい大家さんが実践している、不動産投資のコツ、不動産投資と海外投資で利回りを確保しましょう！ 「<<超裏技>>不動産投資術」の著者が教える、利回り不動産投資と海外投資を組み合わせる「かしこい大家」の投資術

 かしこい大家さん　こんにちは

毎セミナー終了後

ご参加いただきました読者さまから

「鈴木さんの物件入手はどうしているのか？」と

よく聞かれます

私が所有する物件の取得方法には

いろんな方法があります

私の場合、その多くは　

不動産競売物件情報サイトから約６割を仕入れております

（私の著書　第二章「ミッドナイトトラベル」で書いてあります）

その次は、保証協会や銀行からの任意売却物件

その次は、不動産屋さんからの仕入れ

そして、最後に、

自ら建築をして　新築のアパートや貸家を建てるケースです

任意売却物件の仕入れは、読者様にはちょいと難しいので

今回は、不動産競売情報サイトからの仕入れについて

少々書きます

その昔、裁判所の競売物件には

不法占有者と呼ばれる　ライトウィング、８９３など

多くはびこっておりまして、法外な引っ越し代の請求が行われてました

そのため

一般の方や素人さんが　

怖がって　到底手が出ず

入札が不調になったり、

８９３やライトウィングの方々が、その物件を格安で落札したりと

やりたい放題の競売でした

ところが、民事執行法の改正などを経て

現在は、占有者に対して　簡単に裁判所に対して

明け渡し請求を起こすことができます

もちろん、不法占有の場合は論外で

強制執行など邪魔するものなら

公務執行妨害やらなんやらでみんな逮捕されてしまいます

ですので、いまでは

安心して　素人や一般の方でも入札に参加することができます

少々不謹慎ですが

昔の競売妨害はとても面白かったです

よく競売妨害で、はやっていたものは

「ライトウィングが居ますよ」　と思わせるため

日の丸　国旗を

窓や玄関に掲げる方法です

（上記のような旗が競売物件になびいている）

その次に　現物をそもまま　

駐車場に北方領土返還の街宣車を停めておく方法です

これによって、ライトウィングの方が占有しているよと告知

こんな車が競売物件の駐車場にあったら

ほとんどの方がビビって入札を敬遠しておりました

そんな私も、当時は

執行法の改正が不十分であったので

入札を見送った記憶があります。

これらの競売妨害　もちろん違法と思うでしょうが

ところがどっこい　相手もなかなかです

日本国民として、日の丸を掲げることが違反なのか！！

友人から頼まれた車を、自分の敷地に駐車するだけで違反なのか！！

理論武装された知的ライトウィングに、だいぶイジメられました　

ですから、８９３よりもライトさんのほうが嫌でしたね

何回か競売やっているうちに、

こういう人たちに

違う場所でまた会ったりするケースもあります

一度は、食堂で偶然にあい　ビールの差し入れがあったりもしましたが・・・

本当に昔はひどかった

明日もっと凄い競売妨害についてお話します

ほんと、ここまでやるか！！って感じです（笑）

かしこい大家さん　こんにちは

いつもブログ応援　いただきまして　ありがとうございます

私の拙著本「２５年間アパート利回りが下がらない超裏技不動産投資術」が

発売されて、早いもので７か月がたちました。

この本やブログを通じて　お知り合いになった読者様

相当数の方々が香港へ渡り、

現地のＩＦＡ（インディペンデント・ファンナンシャル・アドバイザー）によって

目からうろこの金融セミナーのレクチャーをうけ

多くの読者様が、私のキモとなるべく手法を実践されております

また、ＨＳＢＣ口座開設をした後も

私の友人であり、信用第一の　ＨＳＢＣお助け支店長　が登場

読者様のフォローアップなど万全な体制で行われております

本が発売されて７か月が過ぎましたが

途切れることなく　多くの読者様がセミナーにお越しになります

その際、よく聞かれるのが

「初めて不動産投資したいのですが、いろいろと教えてください」

「不動産競売サイトの見方や調べ方を教えてほしい」

「裁判所への入札書の書き方を教えてほしい」

「立ち退きの際の　引っ越し代はいくら払いますか？」

「どうして、１００キロ圏を狙うのですか？」

「アパートより貸家を進める理由はなんですか？」

「利回りと生涯収入の違いは？」

様々なご質問が飛んでまいります

そこで、こうしたお声にこたえるべく、

個別相談会を開催したいと思います

info@kashikoi-ooya.com　までお申し込み、お問い合わせくださいませ

 個別相談会は　私も浅学ゆえ　

当たり前ですが、無料です

また、ひも付きではありません（マンションをうりつけるとか）ので、

ご安心ください

というか、売るものがありません

逆に　私に売ってください（笑）

純粋に

本を買っていただいたお礼に

私のブログを読んでいただいているお礼に

 私が行っている誰もやらない方法を

伝授させていただきます

利回りでアパートを買っている大家さんは、これを機に

考え方を改めてもらいます

 かしこい大家さん　こんにちは

昨日,報知新聞に掲載されました私の記事、

さすがに報知新聞！あちこちから電話がなりっぱなしの日でした。

朝の７時に電話で起こされ、

「お前何してんだ！」と商社時代の先輩から電話

ラーメン屋で新聞見て、「吹き出した」と石川県から大学仲間からの電話

愛知のおばさん等など

いやぁ、凄いですね、報知新聞の威力は！！

記事を書いてくれた報知新聞の支局長Tさん、ありがとうございました。

さて、昨日に引き続き住宅取得の裏技です。

昨日は、住宅の契約をするなら８月の月末がいいといいました。

ちなみに、盆休みに住宅展示場はたくさんのお客様がお見えになりますが、

来たお客様を８月末までにクロージングするのは不可能です。

その心理をつきながら、ハウスメーカーの担当者との駆け引き、

向こうは売り上げの悪い８月になんとか契約を取りたい

こちらは、家は建てたいけど、安くしてもらいたい

こうした攻防が続きますが、８月末に契約するから、値引きして！！

これは結構な効果ありますよ。

ハウスメーカーからクレームがきそうですがこれも裏技のひとつです。

さて、今日はクレームついでに、もうひとつ、さらにもっと安く手に入れる裏技です。

この方法は、ネタじゃありません、でも実際にあった話です。

「本には書けない住宅取得の裏技　②」の続きを読む

 かしこい大家さん、こんにちは。

今日は、究極の不動産投資術　貸家編の最後です。

昨日ブログで書いた１４８０万円の分解について書きたいと思います。

しかし、ここで大事なことは１４８０万円ではありません。

いったい生涯空室日数、いわゆる大家怠慢損失金をいくらでみるかが重要です。

貸家も最大メリットは、メンテナンスがかからないことが一番でした。

しかし、同じくらいメリットがあることがあります。

それは、生涯空室日数（大家怠慢損失金）が、アパートと比べて、著しく少ないということです。

これは、あくまでも私の経験値ですが、

アパートを２０年、３０年でみた場合、生涯数室率の年平均は１２％くらいになるのではないでしょうか？

しかし、貸家の場合は、生涯空室率は、その半分である年間７％で予測することができます。

すると、以下のような計算ができます。

７０，０００万円×７％＝４９００円　・・月当たりの空室損

４９００円×１２カ月×３０年＝１７６万円になります。・・耐用年数３０年分の空室損金

この１７６万円は、大家の努力不足によって生まれ、

これをくどいようですが、大家怠慢損失金といいます。

ですから、かしこい大家さんは、１７６万円の損失をいくらで食い止めることができるか、

それが大家として一番大事な仕事なのです。

だから、私は前々から

「アパート経営は、不労所得ではない」ときつく言いつづけているのです。

仮に８００万円全額借入をして、銀行から借り入れをしたとします。

この場合、４棟現場ですので、３２００万円が総借入になります。

（こまなか経費は、手持ち資金で賄ってください）

借りれ額３２００万円　　金利４％　元利均等払い　

借入期間　３００回払（２５年）　

すると、毎月１６８、０００円が支払い金額になります。

一方、家賃収入は、７万×４＝２８万円です。

２８万円から１６．８万円を引いたら、１１．２万円が残ります。

私は、頑張って毎月１０万円で２５年間の積み立てを行います。

積み立て先は、香港在住、日本人IFAのこの人に聞いてください。

とにかく海外の口座開設やファンドの運用などは、IFAの有資格者を通じて相談してください。

そうしないと、とんでもないことが起きたら、誰も責任を取ってもらえません。

こうした事件解決に詳しい香港の神様がいますので、こちらも　ご参考になってください。

２５年間　月１０万円積み立て　　総元本は３０００万円

９％の複利で運用開始　　　

すると、２５年後は、元本複利合計が、１１２，１１２，１９４円になります。

つまり、１１２，０００，０００円－３０，０００，０００（元金分）＝８２，０００，０００円

が、２５年間の運用益になります。

８２，０００，０００円÷２５年＝３，２８０，０００円/年

３，２０，０００円＋（７０，０００×４棟×１２か月）＝６．５６０，０００円・・年間家賃収入＋ファンド運用益

６，５６０，０００÷３２，０００，０００＝２０．５％の利回りになってしまいました。

もう、人には言えません。こんへんでやめときます。

詳しくは、

私の著書「２５年間アパート利回りが下がらない超裏技不動産投資術」には、

これらすべてのことが書いてあります。

満室記念特典

「究極の不動産投資術　③貸家編　大プレゼント付」の続きを読む

かしこい大家さん、こんにちは。

昨日に続いての究極の不動産投資術　貸家編です。

今年の私の計画ですが、

貸家をどんどん建てていこうと思っております。

千葉の北東部、東京から１００キロ圏なんて、土地の値段なんて安い安い。

ただであげてもいいくらいの安い土地を探しますと、いくらでもあります。

そんな安い土地に連棟アパートなど建てたら、とんでもないことになる。

ところが、こんなヘンピなところに貸家を建てたら、それがすぐに契約になる。

本当に貸家の強さですね。

早い話、坪５万円以下の土地では、連棟よりも断然貸家のほうがいいことに早く気が付くべきです。

（愛知のKさんはもうお気づきになって激励メールありがとうございます）

さて、大変ながらくお待たせ致しました。

いよいよ７００万円の貸家を公開します。

７５０万円くらいかかりそうだったんですが、なんとか７００万円で完成です。

骨組み　いわゆる棟上げです。

建築面積は２１.5坪です。

土地は坪３０００円の海のそば　３００坪　総額９０万円の土地に２戸

９０万円？信じられないですね。

こんど、クイズの正解者に一区画プレゼントとして、読者様に差し上げようかなぁ（笑）

事実、隣の人が、「人が一人通れる分だけ譲ってほしい」と言ってきたので、分筆代のほうが高いから、どうぞ勝手に使ってください　と言っておきました。

②同時に建築の一方の家

　こちらのほうが、屋根の下地が終わりました。

すぐそばが海なんですが、洗濯物の乾かす場所をひと工夫しました。

最強の不動産屋サンのおかげで、満室です。

同じ間取りで同時進行の別な場所の戸建ての貸家

 もう新築の家に入居できるお客様はラッキーですよね。

なんてったって、２階建ですよ。

家賃は７万円

これから最低３０年間、稼いでもらいますよ。

３０年間で受け取るマックス収入　２５２０万円　

総投資額　土地代含み約８００万円

３０年にかかるメンテナンス費　建物価格の３０％　２４０万円

２５２０-８００-２４０＝１４８０万円

１４８０万円が空室を考えないマックス収入としましょう。

他にも固定資産税などかかってきますね。

今度、この１４８０万円をもう少し分解してみます。

とにかく、貸家を建てましょう。

２月１３，１４日の二日間で、

千葉県銚子市にある犬吠埼灯台で中古住宅の売りだしを行います。

犬吠埼灯台下には、住宅が一軒もありません。お土産屋と旅館、ホテルだけ

売りだしの物件の部屋から、海が見えます。

はるかに沖の地平線まで、部屋からの眺望は最高です。

また、銚子市犬吠埼灯台は、山、島をのぞき、初日の出が日本で一番早く見える場所です。

そんな初日の出を、こたつに入りながら見れる家はここしかありません。

是非、皆様も観光ついでにでお越しになりませんか？

東京から２時間半、ホテルもたくさんご用意できます。