かしこい大家の不動産投資 ～不動産投資と海外投資で利回りが下がらないアパート経営～ - かしこい大家さんが実践している、不動産投資のコツ、不動産投資と海外投資で利回りを確保しましょう！ 「<<超裏技>>不動産投資術」の著者が教える、利回り不動産投資と海外投資を組み合わせる「かしこい大家」の投資術

 かしこい大家さん　こんにちは

今日は昨日と比べて８度以上も低い気温

大変過ごしやすい　日でした

皆様には初めて告白しますが

いま　私はダイエット中　

香港で買ってきたやせるお茶

香港に行った時

お客様からリクエストが入り

香港の薬局で見つけてきました

値段は　ビックリするほどやすい　

一か月分のお値段は

３０ＨＫドル　だいたい３５０円です

１０日で２キロ痩せました　それも　普通に食べてです

先日も　香港の神様がお客様に頼まれて

このブツを５０箱　持ってきて

危うく　税関へもっていかれそうな量だったそうです

私もそのおこぼれを頂戴して　いま頑張っております

さて

あすは毎月行っている家賃督促日

私の家賃は原則　不動産屋におまかせですが

残念ながら

それでもどうしても取れない入居人がいます。

私がやっている貸家プロジェクト

本当は分譲で１０区画の案件ですが

一気に貸家にして　２区画づつ　かしこい大家さんに売却しようじゃないか

と計画しております

いよいよ来週あたり発表できそうですので　ご期待ください

ただ、もう噂を聞きつけて４区画予約が入りそうです

さて、かしこい大家さん　クイズです

私が提唱している貸家（通称　サザエさんの家）

土地１００万円込みで建築費８５０万円

家賃は６５０００円で３５年耐用年数の新築

一方　ＲＣワンルームマンション

８５０万円クラスになりますと　場所によりますが

築１０年前後でしょうか

家賃もネットで６５０００円もらえるとするでしょう

金利は３％として　計算しましょう

どちらが　投資メリットがあると思いますか？

 かしこい大家さん　こんにちは

香港にただいま到着しました

気温３１度　湿気７０％でムシムシしてます

昨日は、とんでも事件が起こりました。

間抜け　そのものです。

事件とは

先週の９日　千葉地方裁判所の開札が行われました。

私もブログ上で、入れた４本が全部駄目だったと皆さんに報告しました。

しかし、

今日　競売保証金の返還金が

３件しか振り込まれていないことに気がつき

「あれ　１件分の保証金が振り込まれていないな」

と何やら不安が芽生えはじめて・・

すぐに　パソコンの開き、

sikkou　千葉地方裁判所　開札結果９日開札分をのぞいてみると

なんと、私が落札しているではありませんか！

東京にいた私は、

あわてて、落札した千葉県に出向きました

お恥ずかしことに　すでに開札から１週間が経過しております

実は、あんまりブログで書くと　私の本を買ってくれた

読者の方に怒られそうですが、

 （ 本では偉そうに現場を見て、１５年分の修繕費を見積もりなさいと言っている）

今回落札した物件は、

忙しくて現場に行っていません　ハイ

そう、全く　現場を見ないで入札してしまいました

（大バカ者）

ですので、あわてて千葉に帰っても

地図がないものですから、

やむを得ず、途中　知りあいの不動産屋から、地図をコピーしてもらい

住所便りに　やっとの思いで現場へ到着したのが、夕方

今回落札した競売物件をまとめてみますと

落札金額は約６００万円で６件の入札者　

諸経費が約５０万円かかります。

原価６５０万円　です

昭和６１年築１００㎡の家と

平成８年築の１１０㎡の家

敷地内になんと２棟建っている物件です

早速、おそるおそると　立ち退き交渉

しかし、先方より

「このまま　６万円で貸してもらえないか」との依頼が・・

私は、即答でＯＫを出しました。

何故かというと、

修繕費やリフォーム代金、ゴミ撤去代が　

全くかからないからです

当然、

賃貸借契約書締結時の特約条件には

「入居中の修繕費はすべて借主が支払う」条文を付帯

私は表面利回りが好きではありませんが、

一応　読者様の目安として記すなら

修繕義務なしでの１１％はまあまあでしょうか

最低でも５年は借りたいとおっしゃっていましたので

１０年でもとが取れることでしょう

仮に５年で退去した場合には（回収率５５％）のシュミレーションは

６５０万円（購入価格）－３６０（回収金額）＝２９０（未回収金額）

もし、２棟とも売却を検討した場合

２９０＋１８０万円（平成の家のリフォーム費用）＋１５０万円（昭和の家のリフォーム）＝６２０万円

諸経費ほか３０万円をプラスして　

原価　６５０万円

平成８年築の家の売却価格は、８００万円

８００万円－６５０万円＝１５０万円

販売手数料がかかりますから、手取りで約１００万円の利益でしょうかね

さて、ここからがおいしいところです

１００万円の利益をいただきながら、

古い家は　リフォーム後の賃貸にします

５万円で貸せます

そうです　タダで一棟残ったことになります

５年後　退去した場合のシュミレーション

そのまま入居者に住んでもらえば　

修繕費が全くかからないメリットを享受することがキモ

５年後に退出して場合には、１棟を売却　１棟を賃貸に回す

そして、賃貸した家は、原価ゼロというわけです。

この計算には、金利や賃貸中の固定資産税などは入っておりませんが、

それも中古を売った１００万円の利益相殺として考えれば

なんとも　お得な物件でした

ホント、入札物件を現地に見に行かず、開札も忘れ

かしこい大家さんは　ぜったいに真似をしてはいけません

この話にも、オチがチャンとご用意してます

そのあと、ちなみに次順位の金額を聞いたら、

私が１５０万円

もぶっちぎりだったそうです。

１円でも負けは負け、１５０万円オーバーでも勝ちは勝ち　

なんとも　複雑な気持ちです

馬鹿な俺！

 かしこい大家さん、大変ご無沙汰しております。

ブログ開設以来、一日も休まずに更新してまいりましたが、

ハワイの楽しさに負け、帰国後の仕事や売り出しイベントに忙殺され

とうとう一週間、ブログを休んでしまいました。

さて　ハワイ３日目　まったくどうでもいい話ですが・・

ちょいといい写真がとれましたので、いくつかご紹介します

香港マイタン日記に連動しながら、裏写真です

この写真はコナコースト　時差ぼけランチでよく覚えてません

どうでもいい写真ですが、何故かユーミンの歌を思い出します

なんかこんな感じの歌があったような・・

上記の写真は、日本の東宝か松竹か忘れましたが、映画のオープニングでつかわれる

岩にぶつかる波の様子を写真におさめようと　粘りに粘って３０分

時差ぼけと何もすることがなく、香港の神様と一緒に、映画のワンカットを撮ろうと思いつき（ひまで）

私だけ写真撮れました。５月６日香港マイタン日記上から４枚目の写真と比べてください

（中身がない内容です）

その後、コナの町を散策しましたが、花粉でくしゃみが止まりません。

なんでこんな海のそばなのに花粉症がでるのか、聞いてみたら

そうしたら、なんと

マンゴーの花粉で、現地のみなさん花粉症になるそうです。

スギ花粉、マンゴー花粉

いろんな花粉があるものですね。

さて、休み中の不動産関連です、ダヴィンチがとうとう上場が廃止になりました。

欧米型不動産投資スタイルを日本に導入した功績はあったにせよ、

買い方が常軌を逸していましたね。

銀行、デベロッパーの不良債権

この時代ほとんどダヴィンチが買ってました。

社員の平均給与が１８００万円

バブル時代の不動産経営と一緒です。

銀行借入と違い、不動産ファンドなんて人の金ですから

買いまくりのあと、キャピタルロスの下がりまくり、そして家賃も下がりまくり

なんといっても、

投資先が日本

過ぎたるは～　ほどほどにしないといけません

不動産会社の歴史をひも解けば

在庫抱える会社は、ある程度の規模を超えると

不動産下がり局面を乗り切ることができない

そんな歴史の繰り返しです。

最後まで生き残る不動産屋が共通していることは

在庫なしの仲介業者だけです

話を戻しますが、

今のリート相場は株価連動となっており

本来の不動産投資とは違う様相です

ＰＢＲだって、どう評価しても違う！！

と気付いたほうがいいですよ。

リートにみる不動産ファンドは

本来かいこい大家さんが今日まで築いた日本スタイルの不動産投資とは

ちょっとかけ離れたものになってきています

リートを否定するわけではありませんが、

今の金利だから成り立っていること

そして、今後

商業ビルの家賃収入が大幅に低下していく現実を

知る機会になるといいです

アメリカの一年遅れ

このトレンドを抑えれば、（詳細はトレードトレード）

２０１５年ころまでは

少々商業ビルに関しては、厳しい局面が続くのではないでしょうかね。

５％の利回りでよろこんでいる　大家さんのブログではありませんので

このへんで失礼します

かしこい大家さん　こんにちは。

昨日に引き続き、本には書けない空室対策をお話します。

今日のネタは、あんまり教えたくないんですよ・・。

だって、双方に迷惑かけちゃうから・・。

マジ、バラしたら怒られる可能性があります。

いや、どうしよっかなぁ～

・・・・・・

・・・・・　考え中

やっぱり、教えちゃいます。（笑）

この話は、東海地方S県のある●●不動産屋さんの本当の話

本には書けない空室対策の裏技です。

いまから数年前

この町に新しい大学ができました。

大学全入時代ですが、地方の大学には学生がなかなか集まりません。

しかし、一方では「おらの町に大学ができる、畑をつぶしてアパートだ」

とわれ先に争う大家さんたちもいるのも事実です。

大学設立３年目、この大学に大変な悲劇が起こりました。

学部の大幅な水増し入学が発覚して、文科省より指導が入り

この年は、大幅に入学する学生が減ってしまいました。

それまでは、のべつ幕無し「アパートが足んない、足んない」と

大騒ぎをしていたアパートの大家さんたちが

一転して

空室ばかりになってしまい、大変な状況に陥ってしまったのです。

なかには、一気に４０世帯のワンルームを建てた大家さんもいました。

学生ワンルームは潰しかききませんからね。

（その後、競売にかかりました）

そんな地方大学で起きた事件、

しかし●●不動産屋さんは、そんな事件が起きても平気な顔です。

では、超裏技の空室対策を公開します。

空室で困った大家さんが泣きつくところは、当然不動産屋です。

この町の不動産屋も約４００世帯供給のアパートに対して、

事件の年は学生が２５０人しか集まらないのですから、熾烈な競争です。

でも、このS県T市の最強の●●不動産屋さんのとった行動とは・・。

チラシやインターネット、看板などではありません。

地方大学は、だいたい第二、第三希望の大学です。

第一志望は都市圏にあり、そこが落ちた学生が、やむなく都落ちするわけです。

で、落ちた学生があわててアパートを借りにくるのですが、

面白いことに、必ず親や学生がとる行動があります。

それは、アパートを探す前に、必ず大学の正門にいったん行くのです。

大学の雰囲気をあじわうのでしょうか、

それとも大学からの距離をかんがえるのでしょうか

または、大学の近くにちゃんとスーパーやコンビニがあるのかどうかを

チェックをするのでしょうか、

理由は様々でしょうが、何故か親の車に乗った学生が、大学の正門に来ます。

大学の正門に来ます？・・・・・　　　ヒントです。

なにか、感じませんか？

おわかりですか？

これわかった人は凄いです。

正解は、

「本には書けない空室対策の裏技　②」の続きを読む

 かしこい大家さん、こんにちは。

本当に景気が悪くなってきましたが、２月、３月は移動、転勤やらで

不動産会社は忙しくなってきました。

先日お邪魔した最強の不動産屋株式会社ベネフィットさんもごった返しの忙しさ

本当にこの会社のチカラを感じたのは、これからご紹介する

現在私が建てている貸家の写真をアップします。（明日）

まだ骨組みの段階で、すべて成約してしまいました。

大工さんが工期に追われて必死です。

実は・・・ 

あんまりこの手のノウハウ公開したくはないのですが・・

このブログを応援してくれる読者様にちょっとだけですが、

私の不動産投資術の考えを少し公開いたします。

今日は、貸家編です。

かしこい大家さんには、

土地の安い場所であれば、

連棟アパートを建てるより、一戸建てを建てることをお勧めします。

いまちょうどやっている私の貸家プロジェクトを公開です。

現在この写真と同じ建物を４戸建てておりますが、

今年の秋までに１０棟建てる予定です。

貸家の最大のメリット

1. 水回りを一階に集中できるので、メンテナンスが楽（実はこれが一番のメリット）
2. 契約後の定着率が高い　アパートの倍は違う
3. 耐用年数が３０年以上もつので、生涯利回りは、アパートよりも多い
4. 独立しているので、音など隣接トの問題がない（子供がいる家庭など）
5. 庭がある
6. 多少、建築場所が悪くても、貸家だと入居率が高い

貸家の場合、生涯利回り率がとても高いので、かしこい大家さん、是非注目してください。

キャピタルゲイン？　懐かしいなぁ

キャピタルゲインはすでに死語となりましたね。

ほんの２０年前は、土地の含み益が精神的な支柱になっておりましたが、

もう、この国のすばらい民主党様の政策で

値上がりする環境はないと思います。

先日、高額所得者からの徴税を共産党と連携する報道がありました。

共産党と連携？

国民みな平等の思想がある以上、

不動産など上がるはずがありません。

私の一番恐ろしいシナリオは、

固定資産税が２．１％（以前の上限、いまは撤廃になってます）くらいまで、上がるのではないかと懸念してます。

そうなると、かしこい大家さんでもちょっと大ピンチに陥るかもしれません。

これが私がいま考える最大のジャパンリスクです。

２０年近く不動産業を営んでおりますが、こんなにも不動産の流通性の悪さを痛感する時代はありません。

考えてみると、人口が減り、ボーナスが減り、株が下がり、失業率もひどく、大学卒でさえ就職がない　

ヒドイ世の中になっちゃいましたね。

個人的な意見ですが、都会の一等地もあと１０年したら、土地に対する神話は崩れると確信してます。

かしこい大家さんはとっくにお気づきですが、

土地の価格は、そこから生まれる果実（家賃）で、初めて価値を生むということに早く気がつくべきです。

だから、田んぼでも畑でも山林でも、ちゃんと果実を生む仕組みができていれば、その物件を買う人はたくさんいます。

つまりは、流動性を高めることができるのです。

流動性を高めること、このキーワードは私の今後のテーマでもあります。

空室対策は時空を超えた方法で、著書「２５年間アパート利回りが下がらない超裏技不動産投資術」にまとめました。

私が次の本を書くとしたら、この流動性を高める方法などを書きたいと思います。

では、明日以降で、現場写真をアップしていきます

お楽しみしてください