かしこい大家の不動産投資 ～不動産投資と海外投資で利回りが下がらないアパート経営～ - かしこい大家さんが実践している、不動産投資のコツ、不動産投資と海外投資で利回りを確保しましょう！ 「<<超裏技>>不動産投資術」の著者が教える、利回り不動産投資と海外投資を組み合わせる「かしこい大家」の投資術

かしこい大家さん、こんにちは。

ただいま、新潟に遊びに来ております。

つかの間の休憩中、ブログ書いております。

新潟市内の古町（繁華街）など、地方テナントガラガラ状態です。

正直、ビックリしております。

さて、私個人的にはマンション投資は２年ほど前から控えてきました。

先日、下記のおとりマンション動向が発表されました。

不動産経済研究所が２２日発表した２００９年の全国マンション市場動向によると、

全国主要都市で発売された民間マンション戸数は前年比１８．８％減の７万９５９５戸になりました。

これは、１９９２年以来、１７年ぶりに８万戸を割り込んだもようです。

リーマン・ショック前に発売された高価格物件の在庫が膨らんだことや、

デベロッパーが相次ぎ破綻（はたん）し、業界不信が広がったことが発売低迷につながったと分析しています。


０８年に不動産投資拡大や資材価格高騰などからマンションの高価格化が進んでいましたが

リーマン・ショック後は一気に需要がしぼみ、在庫が膨らみました。

大手の多くは在庫処分を急ぎ新規販売を手控えたため、発売戸数が急速に落ち込んだそうです。

地域別では、首都圏が１６．８％、近畿圏が１３．０％それぞれ減少するなど全地域で２けた減となり、

平均分譲価格は３８０２万円で、前年比２．５％ダウンし、発売総額は３兆２６２億円で２０．９％減少しました。
 

同研究所では、１０年の発売は８．０％増の８万６０００戸と見込んでいるとのことです。

ただ、「大都市圏は回復基調だが、地方はさらに減少する」と指摘する声もあるそうです。
 

（以上、ニュースから一部抜粋） 

「ついにマンション８万戸割れ」の続きを読む

平成２１年分の所得税の確定申告受付が１６日、全国の税務署などで一斉に始まりましたね。

私もいつもギリギリ提出で、いやになる時期です

脱税首相や土木幹事長をめぐる税金逃れ疑惑が国会で追及される中での確定申告、皆様はどう思いですか？

私はいつも以上に、領収書などまとめるのが、とてもおっくうになります。

私なんか、せいぜい領収書集めても、たかが知れてます。

しかしながら、そうではあっても一枚一枚チェックして、「これは本業に関係する」

「この領収書は使えない」とか、いろいろと精査するのは当たり前ですよ。

で、使わせていただいた領収書が経費になったとしても、それは節税という意味では、金額的にたかが知れている世界です。

ところが、脱税首相にいたっては、私たち庶民に苦しみなどわからないんでしょうね。

普通の庶民は、何千円の領収書を使う、使わないで判断しているのに、

毎月ママから１５００万円のお小遣いをもらっておきながら、

「知らなかった」だそうです。

首相のまわりにいっぱい秘書や運転手等など

いったいこの経費はどう賄っているんだと　２６年間もわからなかったんでしょうか？

国費をいくらもらっているかもわからない首相が、この国のかじ取りをする。

無免許の車や船に乗っている私たち国民の不安、

どうか、わかってください。

そんな脱税首相に予算を組んでもらい、国債も当然に過去最高バンバン発行だ。

そしてみんな無料、無料、無料、無料、

国民は「タダほど高いものはない」と、もうとっくに気づいています。（怒）

私のまわりの圧倒的な世論は、「税金を払うのがばかばかしい」

「怒りをどこにぶつければいいのか」といった声が続出中です。

ホント、頭の脳みそがウニじゃないかと思う発言がありましたね。

先日国会で、首相が「国をさらに良くするために税金の支払いを」と呼びかけている。

もう全く説得力がなく、こみ上げてくる笑いと悲しみの複雑な気持ち、もう笑うしかありません。

以上、おわり

でも、納税はちゃんとしましょうね。

いつか、ちゃんとする時が来ることを願いながら。

国土交通省が24日、全国主要都市の計150地区を対象に四半期ごとに実施している

地価動向調査結果（2010年1月1日時点）を発表しました。

なんと、ヤマダ電気のおかげで、池袋駅東口1地区のみ前回調査時（09年10月1日）から上昇したそうで。

当たり前ですが、それ以外の144地区は下落し、5地区は横ばいで、下落傾向がいまでも続いています。

銀行の不動産担保価値も下がり、これから銀行も大変ですね。

ただ、うれしいことに上昇地区の出現は久しぶりで、（6期ぶり）

脱税首相が予算を握る国家にしては、大変おめでたいことです。
　

しかし、大局的に圏域別にみると、東京、名古屋、大阪の三大都市圏は全118地区中113地区で下落し、

地方圏は32地区中31地区で下落する結果となりました。

私が常々提唱する都心から、または大都市から１００キロ圏の土地は、

うれしいことに下がるところまで下がっているので、

あんまり下がったとイメージがわきません。

なにぶん、坪５万、坪３万が相場で、この間買ったところは坪３０００円ときていますから、

いくら下がろうが安心です。

一番大事なことは、この安い土地をどのように料理するかがポイントとなってくるのです。

これから、都心や大都市に近い土地を買ってアパートなど経営する大家さん、

ズバリ、おやめになったほうがいいです。

土地持ちは別ですが、土地から買っていくと

建物耐用年数償却後の土地の価値が、購入時の半分くらいになっている可能性があるからです。

だから、せいぜい坪８万以下、理想は５万以下の土地を買ってアパート、貸家経営をめざしてください。

今私が提案したいのは、貸家の建築です。

私のブログでも、三日連続でお伝えした究極の不動産投資術　貸家編

今一度、読みなおしていただき、

土地は坪５万以下で抑え、

７００万円で貸家を建てて、６．５万円以上で貸すカタチをつくってください。

もちろん、集客のための地元最強の不動産屋選択も必要ですが、

この仕様（ペアガラスなど）だったら、すぐに誰でも契約できると思います。

おまけに、３０年間黙って、黙々と稼いでくれますので。

来月、千葉県匝瑳市と旭市で建築中の貸家の完成内覧会を大家さん向けに開催します。

その時はまた、アナウンスしますので、是非ご覧くださいませ。

東京から車で１時間１５分くらいの場所ですので、近いです。

一度ご覧ください、この仕様で、この値段、そして７万円で貸せるプランを公開します。

 かしこい大家さん、こんにちは。

今日は、究極の不動産投資術　貸家編の最後です。

昨日ブログで書いた１４８０万円の分解について書きたいと思います。

しかし、ここで大事なことは１４８０万円ではありません。

いったい生涯空室日数、いわゆる大家怠慢損失金をいくらでみるかが重要です。

貸家も最大メリットは、メンテナンスがかからないことが一番でした。

しかし、同じくらいメリットがあることがあります。

それは、生涯空室日数（大家怠慢損失金）が、アパートと比べて、著しく少ないということです。

これは、あくまでも私の経験値ですが、

アパートを２０年、３０年でみた場合、生涯数室率の年平均は１２％くらいになるのではないでしょうか？

しかし、貸家の場合は、生涯空室率は、その半分である年間７％で予測することができます。

すると、以下のような計算ができます。

７０，０００万円×７％＝４９００円　・・月当たりの空室損

４９００円×１２カ月×３０年＝１７６万円になります。・・耐用年数３０年分の空室損金

この１７６万円は、大家の努力不足によって生まれ、

これをくどいようですが、大家怠慢損失金といいます。

ですから、かしこい大家さんは、１７６万円の損失をいくらで食い止めることができるか、

それが大家として一番大事な仕事なのです。

だから、私は前々から

「アパート経営は、不労所得ではない」ときつく言いつづけているのです。

仮に８００万円全額借入をして、銀行から借り入れをしたとします。

この場合、４棟現場ですので、３２００万円が総借入になります。

（こまなか経費は、手持ち資金で賄ってください）

借りれ額３２００万円　　金利４％　元利均等払い　

借入期間　３００回払（２５年）　

すると、毎月１６８、０００円が支払い金額になります。

一方、家賃収入は、７万×４＝２８万円です。

２８万円から１６．８万円を引いたら、１１．２万円が残ります。

私は、頑張って毎月１０万円で２５年間の積み立てを行います。

積み立て先は、香港在住、日本人IFAのこの人に聞いてください。

とにかく海外の口座開設やファンドの運用などは、IFAの有資格者を通じて相談してください。

そうしないと、とんでもないことが起きたら、誰も責任を取ってもらえません。

こうした事件解決に詳しい香港の神様がいますので、こちらも　ご参考になってください。

２５年間　月１０万円積み立て　　総元本は３０００万円

９％の複利で運用開始　　　

すると、２５年後は、元本複利合計が、１１２，１１２，１９４円になります。

つまり、１１２，０００，０００円－３０，０００，０００（元金分）＝８２，０００，０００円

が、２５年間の運用益になります。

８２，０００，０００円÷２５年＝３，２８０，０００円/年

３，２０，０００円＋（７０，０００×４棟×１２か月）＝６．５６０，０００円・・年間家賃収入＋ファンド運用益

６，５６０，０００÷３２，０００，０００＝２０．５％の利回りになってしまいました。

もう、人には言えません。こんへんでやめときます。

詳しくは、

私の著書「２５年間アパート利回りが下がらない超裏技不動産投資術」には、

これらすべてのことが書いてあります。

満室記念特典

「究極の不動産投資術　③貸家編　大プレゼント付」の続きを読む

かしこい大家さん、こんにちは。

昨日に続いての究極の不動産投資術　貸家編です。

今年の私の計画ですが、

貸家をどんどん建てていこうと思っております。

千葉の北東部、東京から１００キロ圏なんて、土地の値段なんて安い安い。

ただであげてもいいくらいの安い土地を探しますと、いくらでもあります。

そんな安い土地に連棟アパートなど建てたら、とんでもないことになる。

ところが、こんなヘンピなところに貸家を建てたら、それがすぐに契約になる。

本当に貸家の強さですね。

早い話、坪５万円以下の土地では、連棟よりも断然貸家のほうがいいことに早く気が付くべきです。

（愛知のKさんはもうお気づきになって激励メールありがとうございます）

さて、大変ながらくお待たせ致しました。

いよいよ７００万円の貸家を公開します。

７５０万円くらいかかりそうだったんですが、なんとか７００万円で完成です。

骨組み　いわゆる棟上げです。

建築面積は２１.5坪です。

土地は坪３０００円の海のそば　３００坪　総額９０万円の土地に２戸

９０万円？信じられないですね。

こんど、クイズの正解者に一区画プレゼントとして、読者様に差し上げようかなぁ（笑）

事実、隣の人が、「人が一人通れる分だけ譲ってほしい」と言ってきたので、分筆代のほうが高いから、どうぞ勝手に使ってください　と言っておきました。

②同時に建築の一方の家

　こちらのほうが、屋根の下地が終わりました。

すぐそばが海なんですが、洗濯物の乾かす場所をひと工夫しました。

最強の不動産屋サンのおかげで、満室です。

同じ間取りで同時進行の別な場所の戸建ての貸家

 もう新築の家に入居できるお客様はラッキーですよね。

なんてったって、２階建ですよ。

家賃は７万円

これから最低３０年間、稼いでもらいますよ。

３０年間で受け取るマックス収入　２５２０万円　

総投資額　土地代含み約８００万円

３０年にかかるメンテナンス費　建物価格の３０％　２４０万円

２５２０-８００-２４０＝１４８０万円

１４８０万円が空室を考えないマックス収入としましょう。

他にも固定資産税などかかってきますね。

今度、この１４８０万円をもう少し分解してみます。

とにかく、貸家を建てましょう。

 かしこい大家さん、こんにちは。

本当に景気が悪くなってきましたが、２月、３月は移動、転勤やらで

不動産会社は忙しくなってきました。

先日お邪魔した最強の不動産屋株式会社ベネフィットさんもごった返しの忙しさ

本当にこの会社のチカラを感じたのは、これからご紹介する

現在私が建てている貸家の写真をアップします。（明日）

まだ骨組みの段階で、すべて成約してしまいました。

大工さんが工期に追われて必死です。

実は・・・ 

あんまりこの手のノウハウ公開したくはないのですが・・

このブログを応援してくれる読者様にちょっとだけですが、

私の不動産投資術の考えを少し公開いたします。

今日は、貸家編です。

かしこい大家さんには、

土地の安い場所であれば、

連棟アパートを建てるより、一戸建てを建てることをお勧めします。

いまちょうどやっている私の貸家プロジェクトを公開です。

現在この写真と同じ建物を４戸建てておりますが、

今年の秋までに１０棟建てる予定です。

貸家の最大のメリット

1. 水回りを一階に集中できるので、メンテナンスが楽（実はこれが一番のメリット）
2. 契約後の定着率が高い　アパートの倍は違う
3. 耐用年数が３０年以上もつので、生涯利回りは、アパートよりも多い
4. 独立しているので、音など隣接トの問題がない（子供がいる家庭など）
5. 庭がある
6. 多少、建築場所が悪くても、貸家だと入居率が高い

貸家の場合、生涯利回り率がとても高いので、かしこい大家さん、是非注目してください。

キャピタルゲイン？　懐かしいなぁ

キャピタルゲインはすでに死語となりましたね。

ほんの２０年前は、土地の含み益が精神的な支柱になっておりましたが、

もう、この国のすばらい民主党様の政策で

値上がりする環境はないと思います。

先日、高額所得者からの徴税を共産党と連携する報道がありました。

共産党と連携？

国民みな平等の思想がある以上、

不動産など上がるはずがありません。

私の一番恐ろしいシナリオは、

固定資産税が２．１％（以前の上限、いまは撤廃になってます）くらいまで、上がるのではないかと懸念してます。

そうなると、かしこい大家さんでもちょっと大ピンチに陥るかもしれません。

これが私がいま考える最大のジャパンリスクです。

２０年近く不動産業を営んでおりますが、こんなにも不動産の流通性の悪さを痛感する時代はありません。

考えてみると、人口が減り、ボーナスが減り、株が下がり、失業率もひどく、大学卒でさえ就職がない　

ヒドイ世の中になっちゃいましたね。

個人的な意見ですが、都会の一等地もあと１０年したら、土地に対する神話は崩れると確信してます。

かしこい大家さんはとっくにお気づきですが、

土地の価格は、そこから生まれる果実（家賃）で、初めて価値を生むということに早く気がつくべきです。

だから、田んぼでも畑でも山林でも、ちゃんと果実を生む仕組みができていれば、その物件を買う人はたくさんいます。

つまりは、流動性を高めることができるのです。

流動性を高めること、このキーワードは私の今後のテーマでもあります。

空室対策は時空を超えた方法で、著書「２５年間アパート利回りが下がらない超裏技不動産投資術」にまとめました。

私が次の本を書くとしたら、この流動性を高める方法などを書きたいと思います。

では、明日以降で、現場写真をアップしていきます

お楽しみしてください

■高利人気も…規制抵触を回避

　住友生命保険が昨年１２月に売り出した主力商品の無配当型「一時払い終身保険」について、３月上旬から販売を一時的に見合わせる方針を固めたことが１９日、分かった。銀行が販売を請け負う「銀行窓口販売」の商品で、利率が他社商品より有利なことなどから人気が集中。今年度内の販売額が当初目標を数倍上回る４千億円に達する見込みだ。この結果、保険業法で規制する無配当型保険の販売割合を超える恐れが出たため、異例の措置を取ることにした。

　商品名は「ふるはーとＪロード」で、地方銀行や信託銀行を中心に約６０の金融機関で販売している。２００万円以上を一括で払い込めば死亡保障が付き、一定期間が過ぎると、解約時に数％の約束利回りが上乗せされた返戻金が支払われる。収益が契約者に還元されない「無配当保険」のため保険料も比較的安く、老後の生活資金ニーズに合致してヒット商品となった。

　ただ、相互会社形態の保険会社は、契約者に配当が出ない無配当保険が年度内の保険料等収入（売上高に相当）に占める割合が２割以下に規制されている。住友生命の平成２１年度の保険料等収入は約３兆円の見込み。この２割の６千億円にはまだ余地があるが「他の無配当保険と合わせると超過する恐れがある」（幹部）と判断し、２２年４月以降の新年度まで販売を休止することを決めた。

　１４年に解禁された保険の銀行窓販は広がりをみせてきたが、一部では混乱が生じるケースもある。一昨年秋の金融危機後には、業界内で銀行窓販の主力商品だった変額年金保険に元本割れなどのリスクが高まり、外資などの複数社が撤退。住友生命の変額年金保険に需要が集中した結果、昨年９月から販売を休止している。

　住友生命は今年４月から「Ｊロード」の販売を再開するとしているが、関係者からは「再び売れすぎて販売見合わせとなるのでは」との声も上がっている

(読売ニュースより）

いろんな規制が日本にはあるんですね。

不思議な国　ニッポン

私も日本の大手保険会社に付き合いで数本入ってますが、

それも間抜けなことに、配当型

しかし、この１０年は無配当（怒）だ。

世界には、全く別世界があるんだけどなぁ（笑）

と、教えてあげたい。

このブログを読んでいる方にしかわからない

売れて販売中止になる保険と比べてみてはどうでしょう。

閑話休題

ちょっとあまりにヒドイので一言 

管財務大臣さまに意見をもうしあげたいです。

子供手当の財源を、高額所得者から徴収するなどおっしゃっております。

次回の選挙では、いろんな政策の無料はいいですけど、ちゃんと財源の根拠を明示してください。

私は高額所得者ではありませんが、あまりにもあとだしジャンケンじゃありませんか。

消費税１０％あげて２３兆円を確保して、そのあと所得税に着手してください。

そのほうが、公平だと思いますが・・。

もっとも、デフレのため消費は大幅に低下するでしょうが。

昔から先人たちが言っているではないですか

タダほど、高いものは　ない　と

かしこい大家さん、こんにちは。

昨日の所得税７０％の話もバカバカしくてコメントもできないが、

今度は、儲かっている会社の内部留保の金に税金をかけるという話が持ち上がっている。

これが本当だったら、本店を海外に移す会社が続出する。

ちなみに、香港の法人税はたった１６．５％、

約４０％の日本と比べると、その差は歴然だ

これじゃ、国際競争力などあるはずがない、日本沈没

よく考えると、英語がしゃべれない私たちの教育は、もはや国策ではないかと思うくらいの、金融鎖国だ。

英語がしゃべれたら、香港など４時間で行けるので、移住先としては最高だ。

法人の税引き後の金になんでまた税金をかけるんだ（怒）

二重課税だ！

政策も無料、無料と聞こえはいいが、結局のところ増税しなければできない政策だ。

まず、贈与税の時効を撤廃して、２６年分のママからの贈与税を支払ってから、高額所得者、法人課税を実施してください

ところで、私は年に一度、美容形成の病院に行ってる。

シミ取り手術をうけるためだ。

男性の場合、よく首のまわりにイボイボができている人がいる。

また、脇の下、股の間、背中や肩など、ニキビのような突起物がでている。

これをレーザーで焼いてしまう治療だ。

私は4年前からはじめ、自慢ではないがとてもきれいな肌である(笑）

今日もお客様をお連れして、手術を開始

左のほっぺ　点々がレーザー跡

ここだけで２５か所くらい、焼いている。

ちょっと太めの私、良く見るといい男？

実際は、「舞の海」に似ています。

このあと背中のイボとりをして、終了

約10日したら、きれいに傷が消えて、シミがなくなっいる

実は、シミとりは正確ではなく

シミに見える水イボだ

水イボが時間経過とともに黒くなりシミと間違えることあるそうで。

黒いシミがイボの可能性があるから、運を天にまかせて、先生の診断結果がドキドキ

もちろん保険が効くのでみんなビックリする。

今日のお代金は、なんと

１８６０円　

水イボレーザー４５か所とっての金額だ。

ご興味のある方は、info@kashikoi-ooya.com

病院名などお教えいたします。

そういえば、伝説の達人単年度利回り１００％を達成した

佐原秀一さんも昨日行かれたそうで、

先ほど電話があり、来週左半分のかおのレーザーをするそうです。

みなさん、世界が変わりますよ！

たった一個のシミをとるだけで心が明るくなりまーす。

 時事通信より

直人副総理兼財務相は19日の衆院財務金融委員会で、所得税の在り方について「日本ではこの10年間で最高税率が下がってきた。その見直しも含めて政府税制調査会で検討したい」と述べ、高額所得者に対する課税強化のため最高税率の引き上げを検討する方針を示した。共産党の佐々木憲昭氏への答弁。
　所得税の最高税率引き上げに対しては、鳩山由紀夫首相が共産党の志位和夫委員長との会談で前向きな考えを表明。菅財務相も同委員会で「現在の所得税では（所得の）再配分機能が低下している」との問題意識を示した。1986年には70％だった所得税の最高税率は段階的に引き下げられ、現在40％となっている。　
 

昔、世界の王貞治さんが現役の時に言っていたことを思い出した。

「所得税と地方税入れて、９０％は税金だ」　と。

世界のホームラン王の王さんの現役時代はたしか６０００万円くらいだった。

とすると、５４００万円は税金なので、６００万円で暮らしていたということか？

現実的にいえば、日本人の１８００万円超の所得の人は、仮に５０００万円稼いでも５００万円しか残らない計算になる。

１億円の年収でも１０００万円が手取りだ。

香港では所得税が１５％だ。

年収６００万円の人の手取りが５００万円なので、

日本の年収５０００万円の人と、香港で年収６００万円の人は同じ生活水準ということになる。

笑いがこみ上げる。

馬鹿じゃないか！

金持ちはそれなりに、頭を使い、勉強をし、家族を犠牲にし、土日さえ休まず、一生懸命働いた結果だ！

金持ちから税金を取りたい気持ちはわかるが、これじゃ金持ちは間違いなく、

海外脱出する。

そしたら、金持ちが一人で払う分を、何人の国民でフォローするんだ。

私の著書「２５年間アパートの利回りが下がらない超裏技不動産投資術」に登場する最強の不動産会社をご紹介します。

私もこの会社に相当数の不動産を任せていますが、今日は千葉県旭市にある支店にお邪魔をしました。

そう、今日は月に一回のランチミーティング

早い話が、彼女たちを接待する日です。

（ちょっと露骨すぎますが、空室対策には絶対に欠かすことができない大事なことです）

お店の入り口ですが、とても入りやすくて、きれいです。

なんでも、まえは幽霊ビルだったそうで、競売で落札してブラッシュアップしたそうです

まず、入社歴１５年　店長　　正美さん　　

年間何十本も契約を決めるソフトな物言いは、キラリとひかりさすがです。

私が行った時も、契約書の作成中

いやな顔せずに、写真におさまっていただきました。

とても仕事をテキパキこなす素敵な女性です

右から　鈴木さん、正美さん、高梨さん

いま２月はとても忙しい月です。

暇な私に付き合ってくれましたが、

この会社なくしては私の賃貸事業は成り立ちません。

私の本に書いてある３・３・３・の法則をきっちりと実践しております。

お客様からどんなデメリットを言われても、必ず切り返す、「言葉のチカラ」を全員持っています。

言葉のチカラ

とても、大事ですね。

今日もお席が足りなくなるほどの満席セミナーでした。

本当に遠い所から、お越しいただきましてありがとうございました。

セミナー終了後、半数の読者様が、香港行きを予定、決定されてお帰りになりました。

ここ最近のセミナーでうける印象なんですが、以前にも増して受講者の方々が真剣です。

日本経済新聞、朝日新聞などが、国家危機をやたら取り上げているせいでしょうか？

先ごろ、ついに日本の危機として、

「貯蓄率が５年以内にゼロになる」　IMFが警告を出しました。

貯蓄率ゼロとは、貯金に回すお金がなくなるということ

そうなると、資産を切り崩して生活するか、お金を使わないで生活するかになります。

このデフレが続けば、

国地方の債務合計１４００兆円と個人資産１４００兆円がイコールになる年は、

早くて２０１５年と予想するアナリストがでてきました。

資産と債務がイコールになるということは、誰も国債を買わなくなります。

もちろん、誰もこんな国債は買いませんが、

銀行に預けてある皆様の預金で、銀行は国債を買っているので

実のところ、間接的に買わされているわけです。

そして、預金封鎖に財産税がある日突然起きる

このストーリーしか、この借金国、日本国を救う道がない！

だから、こんな状態では、

消費回復など夢物語ですね。

百貨店など、今後どうなっちゃうんでしょうね。

完全に納税者と国の信頼関係が崩れています。

「１２億６千万円の贈与をうけていたとは知りませんでした」　

２０１０年流行語大賞にみんなで推薦しませんか？

ちょっと長いか？

明日から、儲かる不動産投資の話に戻します。

もう、ママから毎月１５００万もらった「ボク知らない」の話、

いつもこんな類の話は、

最後はこの家に下宿してた書生が身代わりになって、ボクを助けた話で終わる。

なんで一家の主が息子に金を渡さず、書生に渡すんだ？

水戸黄門や藤田まことは、最後に悪い奴らをやっつけてくれるが

どうやらこの国は、悪い奴ほどよく眠るらしい。

国民は、そんなの「ウソ」と知っているのに、隔世しちゃってます。

「税務当局と見解の相違」とか「秘書がやったことは、私の責任」とかもっと言い方があるのにね。

ボク知らない　では、支持率下がります

産経新聞ニュース【主張】から、引用（一部要約）

私と同じ主張なんで感動しました。

納税は、行政と国民の間の信頼関係の上に成り立っている。

課税や徴税はもっとも基本的な公権力の行使である。

その信頼を国家を担う最高責任者が損なっている異様な事態を迎えている。

国税当局の責任は極めて重大だ。

この疑惑に徹底的に切り込まなければ「税金モラル」は回復しないと言っている。

本当にまじめな納税者が怒っている。

実母から１２億６千万円をもらいながら、「知りません」ではすまされない。

（母からなんで）他人からの金ではないからいいと思っているが、贈与の控除を超える分は立派な脱税だ！

しかも、先日鳩山さんは、株式譲渡益を未申告でなんと７２００万円も支払っている、

以上

いったい、どんな納税感覚なんだ（怒）

庶民とは、明らかにかけ離れているる 

かしこい大家さん　こんばんは

昨夜は、強い雨が降りしきる中ではありますが、

大勢の皆さまにセミナーお越しをいただきました。

資料や椅子が足りなくなり、

大変ご迷惑をおかけしましたことお詫び申し上げます。

今日の最高齢は、

なんと昭和７年生まれの７７歳の女性が堂々とお見えになりました。

聞けば国内運用では散々な結果だそうで、

すべて証券会社、銀行の商品で、

資産を増やすのではなく、大幅に減らしたとのことです。

しかも、銀行は担当者がコロコロとかわり、運用成績など全く興味がなく、次から次へと商品を紹介し、

ただ手数料が取れればそれで終わりのようなやり方にコリゴリだと怒ってお見えになりました。

 聞けば、このご婦人、あと２０年は生きてやるという強い意志を持ち、

これから海外ファンドで一括運用をしたいとのこと

ただただ、頭が下がる思いです。

IFAの言葉を、一生懸命に書きとめるご婦人の熱意に胸をうたれたセミナーでした。

ところで、

支持率３９％の民主党さんが、これから毎年赤字国債を５５兆円づつ発行するそうだから

高校無料、高速無料、子供手当満額、等

冷静に考えると、これみんな赤字国債からの補填分

ということは、無料とは名ばかりだということですね

国内でしか償却できない日本の国債、

つまりは、外国が買ってくれない国債

デフォルト宣言しても、たいして影響がないか

毎月１５００万円もらっていることも知らない首相が、日本の国家財政のかじ取りをする。

そんななかで、私たちは生きている

 １３日朝日新聞７面に記載されていた記事のサマリーです。

「財政泥沼化　日本に懸念」というタイトル

IMFが日本の個人金融商品が横ばいだとすると、２０１９年に日本の債務残高が上回るとの試算を発表しました。

（こんなデフレの状況で、横ばいで推移するわけがないじゃん　その時期はもっと早まるでしょう）

続けて

JPモルガンエコノミストのコメント

「いまは、「国債バブル」とうべき状態だ。貯蓄率は下がり、国内だけで国債が消化できなくなれば、バブルははじけ、金利上昇がはじまる」

と語る。

国内の貯蓄率は、早ければ５年以内にゼロになると予想する。

（えらいこっちゃ）

アメリカ格付け会社S＆Pも１月２６日に、日本の国債格付け見とおしを、「安定的」から「ネガティブ」に変更

今は資金需要がないので、銀行は国債を買うしかないが、このバランスが崩れた場合には、一気に金利が上がるとの見解。

一方、すばらいい政策ばかりの民主党から

参議院選挙を控え、大胆な歳出削減ができない状態だ。

おまけに４年間消費税を上げないと明言している

このままでは、財政再建目標数値の発表すらできないと財務省幹部が嘆いているそうだ

以上、朝日新聞１３日７面より、

だから、前から言っているではないですか。

国内債務とGDP比で１８０％を超えて存在している国はないと・・。

さぁ、逃げなきゃね。

 １が１

かしこい大家さん、こんにちは

１月下旬に行われました東京セミナー

大盛況のうちに終了しました。

まだ、３週間しか経過しておりませんが、またまたIFAが来日します。

直接、香港金融保険の有資格者IFAから、お話をさせていただきます。

どうか、香港と日本の金融、税制の違いを比較してみてはいかがでしょうか。

おそらくお帰りになる際は、あまりの違いにガックリされて、

「俺は今まで、何をしてきたんだろう」

と感じ、お帰りになられるのではないかと思います。

よくありがちな、セミナー終了後、商品勧誘や入会など、ケチくさいことは一切いたしません。

純粋に、お勉強されてお帰りくださいませ。

２月１５日月曜日　１９：００から２０：３０　東京フォーラム

２月１８日木曜日　１３：３０から１５：００　東京フォーラム

無料です

（追記）

香港マイタン日記からの読者様、

当日は、スパンスパン王子、カレー王子、じじぃのCCMさん、種馬M君、ピンク師匠、何故か実名でバレているタンク将軍など

香港マイタン日記には欠かすことができないキャラクターが集合するかもしれませんのでお楽しみに。

まだ、若干のお席がご用意できますので、

ご希望の方はメール　info@kashikoi-ooya.com

まで、お待ちしております。

２月１３，１４日の二日間で、

千葉県銚子市にある犬吠埼灯台で中古住宅の売りだしを行います。

犬吠埼灯台下には、住宅が一軒もありません。お土産屋と旅館、ホテルだけ

売りだしの物件の部屋から、海が見えます。

はるかに沖の地平線まで、部屋からの眺望は最高です。

また、銚子市犬吠埼灯台は、山、島をのぞき、初日の出が日本で一番早く見える場所です。

そんな初日の出を、こたつに入りながら見れる家はここしかありません。

是非、皆様も観光ついでにでお越しになりませんか？

東京から２時間半、ホテルもたくさんご用意できます。

かしこい大家さん、こんにちは。

民主党小沢幹事長が

嫌疑不十分で不起訴になりました。

検察が下した判断ですから、特に問題がなかったんでしょうね、政治資金規正法では。

さて、 

私は仕事がら、税務署から年に１，２度「お尋ねの手紙」をもらいます。

「お尋ねの手紙」の内容とは、不動産を買った時の資金の捻出はどうしたのか？と聞いてきます。

幸いにして、私の場合すべて銀行の借り入れなんで、堂々と返事をすることができます。

先月も、一昨年１１月に７５４万円で購入した物件について、お尋ねが来ました。

支払った銀行口座は？

どうのようにして捻出しましたか？

諸経費の明細は？

あなたの年収は？

誰にいくら支払いましたか？

等などです。

このように、私たち普通の庶民でさえ、

税務署から資金の捻出など、常に監視されています。

特に、不動産を購入した場合は特に気をつけなければなりません。

万が一、親の金を使ったり、妻の金使ったりすると

贈与だ！と認定される可能性があります。

贈与はまぬがれたとしても、

親子同士で金銭消費貸借契約書を作成しても、

金利が払っていない！と法定金利５％とられる可能性があります。

以前、私のところに出入りをしていた不動産ブローカーがいまして、

「昔、ねずみ講で儲けた５０００万円を子供のマンション資金にくれてやった」

などと、私の事務所でホラ話をしていました。

この話をきいた私は、一切このブローカーとはつきあいませんでした。

なぜなら、５０００万円の大金を子供のマンション資金にあげたとたん、税務署が黙っているわけがありません。

きっと、このブローカーはこうして嘘をつき、自分を大きく見せながら、不動産を売りつけ生きてきたんでしょうね。

話は戻しますが、私たちプロもそのへんは十分に気をつけながら、

お客様の不動産購入にあたって相談を受けます。

お客様も、忘れたころに税務署から問い合わせが来て驚き、

後日、資料をそろえ、場合によっては税務署に説明にあがります。

税務署員さんは、昔と違い、言葉遣いも丁寧で、わからないと親切に教えてくれますからご安心ください。

で、今回の小沢幹事長

明らかに

税務上、問題がありますよね。

４億円、４億円合計８億円の資金のでどこは？

親からの遺産だの、死んだ人から預かったなど、

いろんな面白い理由がマスコミに語られてました。

まさか、「死んだ人から４億円預かった」理由で、済んでしまうようなことはないと思いますが・・。

是非、国税庁の特別査察の方々に解明をお願いしたいものです。

８億円といったら、税引き後で考えたら１６億円を稼がないとの残らないお金ですからね。

あっ、そうか。

大事なこと忘れていた。

８億程度の脱税では、「知りませんでした」で捕まらないんだ、

そうだよね、鳩山さん。

本当に、いいのでしょうか、こんな事で。

なんて不平等なんだろう、この国はと思います。

私は７５４万円の家を買っただけで、お尋ねが来るのに。

かしこい大家さん　本当に不景気になってきましたよ～。

大変な世の中になってきました。

 ２００９年１２月、サラリーマンのボーナスが大幅に下がり、

もちろんその影響で消費も下がり、

デフレが今でも続いている。

本来、弱くなる円ですが、けんか相手のアメリカドルがリーマンショックで戦わずして弱くなり、

ギリシャショックでユーロもさがり、

借金比GDPで２００％になっている世界一の借金国にもかかわらず、

一番弱いはずの円が、いつのまにか不戦勝で円高、一人勝ち

トヨタはリコールで大変な状況に、おまけにトヨタにとって、泣きっ面に蜂のような円高だ。

トヨタの内部留保がウン兆円あるから、まさかJALみないなことはないだろうが・・

こんな景気で円高だと、総じて経済に悪い影響があるだろうなぁと感じます。

さて、そんな影響だろうか、ここにきて競売が増えてきました。

「任意売却（任売）依頼　増えてきました。」の続きを読む

私の本「２５年間アパート利回りが下がらない超裏技投資術」と同じくらいにに発売された本をご紹介します

私は今のところ１万部だが、こちらは５万部も売れている。

私の本は３時間かかるが、この本は４０分で読破できる。

シンプルだが、おもしろい

ライバルながらアッパレ

とても面白いのでご紹介します

昼休み

有楽町三省堂で、弁当買いながら、ふらっと立ち寄って

「国にだまされるなんて、アホ」キのャチコピーにつかまり、つい買ってしまいました。

弁当食べながら、楽勝に読み終える本で、かつスッキリします。

私もこうしてよく銀行からだまされたなぁとつくづく思いました。

さて、いつくるんだろうね、預金封鎖。

私が住んでいる千葉県成田市近郊に富里（とみさと）という市がある。

スイカの産地で全国的に有名だ。

先日紹介した佐原市の「そう馬」が東の横綱なら、

私が西の横綱と位置付ける「はないちもんめ」とういう懐石料理屋さんがある。

今日は、ランチにタイミング良くお邪魔することができた。(予約は絶対必要です）

女性客に大人気、野菜は京都からの取り寄せ、地元有機野菜を使っている

本当に化学調味料とは無縁

野菜本来の味がよくわかる

野菜ってこんなにおいしいの？

そんな声が隣で聞こえた

高くてうまい料理屋さんはいくらでもあるが・・

私の横綱評価の第一条件は、「安くてうまい」が一番

以下、メニュー　１５００円

本当に儲けがあるの？と聞きたくなるお味と値段だ。

惣旬懐石

はないちもんめ

〒２８６－０２２１

千葉県富里市七栄６５０－１８３２

電話０４７６－９２－２７１２

①大将をご紹介　　　写真より実物はもっといい男

 十穀米　お変わり自由　

 昨日の友ちゃんから

鈴木さん
こんにちは、ネイチャーボーイじゃなくフリーマン（自由人？）の友ちゃんです
。
ビックリしましたよ・・・僕なんかがブログに登場するなんて！
スウェーデンさんには、遠く及ばないキャラですのに（笑）
また、小岩に来た際にはお寄り下さい。
バトルしましょう（あまり良いものは入ってませんが）

そうそう、ＦＸと競馬で楽しく暮らそうと考えてますが、結果が出てるのは、海
外ファンドだけですね・・・資金が1.5倍くらいにはなってますよ！
競馬だったら、1.5倍なんて面白く無い一番人気ですけどね・・・
今度競馬でドーンと十万馬券を取って、一括ファンド買いますよ！

友ちゃんメールありがとうございます

読者の方には、どうしても彼の海外ファンド運用の実績をお伝えしたかったのですが、１．５倍はすごいですね

友ちゃんは約２年くらいの積み立てです。

これからも頑張って継続しましょう。

僕の友達に「友ちゃん」と呼ばれている男がいる。

風の吹くまま、気の向くまま、FXと競馬にあけくれるネイチャーボーイだ。

この友ちゃん、現在、東京小岩で古物商　おたからや小岩店の社長をしている。

このお店、人間の性（さが）、場末のドラマが渦巻く、とても楽しい人間臭いお店だ。

店は２階で小さいが、人情味あふれる友ちゃんんを訪ねて行ってほしい。

ただ、私が行くと、安く仕入れたお宝を高く売りつけようとするんで、私とはいつもバトルだ。

このお店、切手、絵画、ブランド物、古銭、バック、など家で眠っているお宝を結構高く買い上げてくれるからとてもいい。

この友ちゃんから電話があった。

僕は前から絵画が好きで、特に藤田嗣治（ふじたつぐはる）が大好きだ。

１０号くらいの絵でも数千万円する。

まさかと思ったが、

「鈴木さん、藤田が入ったよ」とのこと

お店からすると、失礼ながらパッチもんだと思って、しばらく行かないでいた。

数週間たったある日、友ちゃんから電話があり

「鈴木さん、藤田嗣治を売っちゃうから早く来てよ」と催促の電話だ。

私も偽物だとわかっていながらも、しかたなく小岩へ向かった。

すると、待ってましたかのように、そこに藤田嗣治のエッチングが置いてあった。

０号のエッチング、小さいエッチングなんでそんな高くはないが・・

ところがよくよく見ると、本物だ。

４万円でいいよと売ってくれた友ちゃん。

その後、銀座画廊に査定を依頼したら、２５万円くらいかなぁと回答があった

２０万円儲けさせてもらった気分でした。ありがとう

あと、この社長、すぐに顔に出てしまうので、

駆け引きができません。

だから、安心して安く買えますし、また、高く買ってくれるはずですから、どうぞお宝をお持ちになってください。

そして、最後に

この社長　すでに２年前から香港に行って、

積み立てファンドを開始していて、

結構儲かっているみたい

自慢話でもたまには聞きにいくかな

税収超す「借金」長期化も　財務省試算

 かしこい大家さん,こんにちは。

今週、連載しました利回りが倍になる究極の方法①②③④

各方面より、様々なお声をいただいております。

今日は地元千葉の不動産会社へ経営指導をする日、店に入るなりいきなりお客様につかまりました。

この方、これからアパート経営をする人で、私のブログを毎日見て研究しているとのこと、

昨日までの連載　「利回りが倍になる究極の方法」をみて感動してくれたようです。

何に感動したかを聞くと、やはり欲求我慢益とお答えいただきました。

無駄遣いをしないための仕組みづくりなんだけどね。

「欲求我慢益」

もちろん、経費になるわけがありません。

そこで、番外編として、もうひとつ段階をあげた究極の方法をお教えいたします。

欲求我慢益なるもの、どうせ経費計上できないなら、

海外一括ファンドへ投資する方法です

今までは毎月積み立て型の方法を提唱してきましたが、この場合は一括型です。

今回は物件にもよりますが、欲求我慢益が２００万円くらい貯まったら、一括ファンドで運用しましょう。

詳細については、最強の香港IFAに聞いてくださいませ。

繰り返しますが、かしこい大家さんになるためには、

この欲求我慢をどのくらいできるかどうかが、

他のアパートオーナーさんとの差となります。

一括ファンドの中には、投資金額９０％までいつでも自由に出し入れできる優れた商品があります。

この商品とアパート利回りを組み合わせたら、またまたビックリするような空室対策ができます。

そう、ファンド運用益に応じて、修繕積立金だけをEXITしてしまう方法であったり、

本当の空室になった時の引当金をEXITしたり

いろんな方法ができるのです。

私の拙著本「２５年間アパート利回りが下がらない超裏技不動産投資術」には、書いてない内容ですので、詳しいセミナーは２月１５日、１８日に行われますセミナー公開していきます。

まずは、香港IFAへお問い合わせください。

かしこい大家さん　

こんにちは

いよいよ「利回りが倍になる究極の方法　最終話」です。

昨日、僕の友人であるスウェーデンから電話がありました。

４８歳の誕生日だったせいか、酔っぱらっていたみたい

「利回りが倍になる究極の方法」　はもうこれ以上書いては駄目だ！

と、電話の向こうで怒っている。

お前、せっかく本を買ってくれた人に大事なネタを書いたらまずいだろと（怒）

もっともだ

でも、もう書いちゃったからしょうがないので、このまま最終話を続けることにする。

では、今一度過去の３日分を読んでください。 

さて、

２５年間、２０万円づつ積み立てた６０００万円からスタートします。

もともと６０００万円は、自分の積み立て分ですね。

このお金で２６年目以降の借金を全額返済してください。

すると残りは、約４０００万円になります。

４０００万円の残金を、２５年間で割ってください。

１年間で１６０万円になります。

まさか、これも家賃利回りの原資に？

違うでしょと言われそうです。

そう、この原資は本来利回りには組み入れることはできません。

もう、すでに利回り原資となっているからです。

しかし、これを利回りアップの原資に組み入れましょう。

何故か？

みなさん、２５年間、毎月２０万円手つかずに通帳に入れておくことができますか？

家賃を通帳に入れといておいたら、

だいたい無駄遣いをしませんか？

私は、間違いなく使ってしまいますね

だから私は、強制的に積み立てをしております。

もし、強制的に積み立てしていなければ、間違いなく、銀座クラブ、タバコ、酒、グルメ、車、、等々使ってしまったことでしょう。

少なくとも、私の友人　二三男こと「スウェーデン」はそうなっていたはずです。

「利回りが倍になる究極の方法　最終話　欲求我慢益を足せ！」の続きを読む

昨日の続き

かしこい大家さん、いよいよ利回りが倍に膨れ上がる究極の方法を公開します。

まず、すぐに香港に行きましょう。

香港に行ったら、この人を訪ねて

「かしこい大家になりたい」と伝えてください。

そうすると、私が絶対的にお勧めする香港在住日本人IFAにより

私の読者様用に、確実に利回りがアップする方法をお教えいたします。

 さて、いよいよキモです。

手取りの金額のうち、２０万円を香港IFAがご紹介する商品に積み立てしてください。

３０代の方なら、２５年間２０万円をかけつづけてください。

４０代の方は、少し掛け年数を減らしたほうが良いかもしれません。

すると、２５年間毎月２０万円を積み立てると、総額６０００万円になります。

香港IFA紹介のある方法で、２５年間９％の複利で運用すると、

なんと利息だけで、１億６０００万円になります。

合計は、元金６０００万円+１億６０００万円＝２億２０００万円になります。

計算ばかりでややこしいですが、

運用益１億６０００万円の利益を２５年で割ると　

年額６４０万円の利益になります。

この６４０万円を年額家賃収入７５万円×１２＝９００万円とプラスすると、

年間家賃は１５４０万円になります。

１５４０万円÷９１００＝１６．９％の利回りに変身します。

ここで、少々自慢してもよろしいですか？

私は、土地から買っています。

土地代も含めた、しかも新築利回り１７％

全国広しといえども、この利回りに勝る人がいるなら

教えてもらいことろです。

明日、さらに１．６％利回りをアップさせる究極の方法を公開します。

すると、９．９％だった利回りを、最終的には約１８．６％まで持っていきます。

では、明日また

 こ

ここ数日書いている「利回りが倍になる方法」①　②　③

私自身の現段階での究極のノウハウである。

だから、明日の最終話を楽しみにしてほしいもんだが

間が悪いことに

今日は、２月３日

親が、２月３日生まれということで、

適当に名前を二三男と名づけられ、

今でも頭のネジが２，３本足りない

二三男こと「ノーカットはスウェーデン」の誕生日だ。

おめでとう、スウェーデン。

あんたも今利回りが凄いんだよね。

かしこい大家さん

昨日からの続きです。

さて、もう一度まとめてみます。

今回の投資案件

• 土地１２６６万円
• 不動産取得税　約７０万円
• 登録免許税約２５万円
• 建物（２１坪）１棟あたり　７５０万円×１０＝７５００万円
• 雑費等　２５０万円

総額９１１１万円　　

借入　９０００万円

金利４％

期間３０年

銀行支払、月額４３万円

収入

家賃７．５万円×１０世帯＝７５万円

支出

管理費５％　３万円

固定資産税　年間６０万円　月５万円

浄化槽管理費　年間２４万円　月２万円

ざっくりですが、月１０万円くらいの雑費

７５万－１０万円ですので、手取りで６５万円になります。

このうち、銀行支払が支払が４３万円ですので、

月額２２万円の手取りとなります。

単純利回りですが、７５万円×１２＝９００万円　

９００万円÷９１００万円＝９．９％がこのプロジェクトの利回りです。

かしこい大家さん

利回りがたった１０％じゃつまらないですよね。

もっともっと利回りを簡単にアップする明日公開します。

早いものでもう２月ですね。

報告が遅くなりましたが、

 １月２８日　

読者様注目のミッドナイトトラベルの日でした。

が、とても残念ですが、今回は「見」（けん）←業界用語

つまりは、眺めて終わり　良い物件がなし　に終わりました。

でも、一つ別な物件を普通入札でゲットです。

５５７坪の完成宅地１０区画　

値段はなんと１区画あたり１２６万円　

総額１２６６万円

次順位との差額は、なんと僅差の４０万円だ（いい仕事だ）

しかも、現在時価で最低９万円で売れるから,今回の入札はまあまあかな思っております。

普通の業者だと、宅地分譲を考えるでしょうが

今回は１０戸建ての貸家を造ることにしました。

だいたい１軒当たり７５０万円　

水道、排水完備なんで、土地代含めて９１００万円くらいが総額でしょうか。

明日、この物件を使った驚くべきシュミレーションを公開します。

なんと利回りが倍になる　信じられない話なんで、期待してください。